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驳任志强地产业危及国民经济论  

2008-09-23 21:49:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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吴木銮
在任志强的描述中,房地产业已俨然从重要产业上升到支柱产业,关系到我国人民和政府的生计问题。这个思路之偏激,着实罕见。如果按他的逻辑来看,房价下跌和房地产市场恶化,后果是非常严重:银行面临倒闭,钢材、焦炭业萧条;个人陷入破产的边缘;建筑业的不景气导致失业人口剧增;土地收入减少导致公共品供给打折扣。顺着这种逻辑,房地产市场恶化后中国差不多就可以回到改革开放前的年景了。但是,事实上,任志强的观点是建立在大量偷换概念、倒果为因的技术上,不足为信。
首先,美国等发达国家“救市”并不是救的是“房地产市场”,而是背后的金融市场。而任志强文章中开篇就认为美国政府、英国和日本、韩国政府救市的目标是房地产业。而且还下结论认为,房地产市场关系整个国家的财富与经济。如果按他这个逻辑,那么欧洲一些国家,比如德国,就是蠢得不能再蠢,因为他们的房地产市场近十年来一直很近迷,政府也没有着力去解决。
其次,中国需要降低地方政府土地收益比重过大的问题,这也是目前理论界甚至是实践部门(如财政部)的共识。土地收益问题也是我国一九九四年分税制实施后留下的一个缺口。这个问题直接导致了地方政府过度支持房地产业,这也是近年房价屡创新高的原因之一。迄今为止,地方政府收入过度依赖卖地的问题也已引起最高决策层的关注,专门的调研小组也在构思调整的方案。可预料的是,这个现状必定会得到改变。但是,任志强的观点相当奇怪,他的意思是,现在土地收益占到了四成至六成,如果土地收入减少一些,政府公共供给力度就会下降,更具体地说,社会保障住房的建设将放缓。因此,不知不觉中,那些原来对高房价最反感的低收入阶层(也是社会保障住房的需求者)被任志强拉入“挺房”的行列中。但是,第一,中国缺乏社会保障住房建设并不完全缘自于地方政府收入的不足,而是地方政府没有动力去做。第二,保障住房的建设并不需要政府投入很多,目前的各种金融操作早已解决了保障住房政府资金沉淀的问题。现在的命题是政府愿不愿做,而不是有没有能力做。是故,任志强的观点又完全是偷梁换柱。
再次,房价下跌建筑业并不见得不发达。任志强认为,建设业目前在中国GDP中的比重很大,是单一行业中对GDP贡献率最高的(任志强的文章中,建筑业在中国GDP中的比重占到了13%。但是笔者查了中国统计年鉴国民经济核算一栏,2006年建筑占比是5.6%,而分行业增加值中建筑业是5.5%)。但是房价下跌是否建筑业就不发达了呢?如果房价下跌到合适的程度,市民的购买欲望增加了,建筑业不是更有事情做了吗?不仅是建筑业产值增长更快,而且农民工就业的机会更多了。而反过来,房地产业兴旺时建筑业是否发达了呢?早年的房地产业某种程度上是靠压榨建筑业起家,具体的例子就房地产商要求建筑商垫款等等。
最后,也是最重要的。香港的事例表明,房地产市场过度兴旺往往是泡沫的始作俑者,而房价的下跌,哪怕是七成的下降,也不会让一个经济体崩溃,反而让经济发展有了一个新的平台。自香港回归前景明朗后,香港的房地产市场逐步升温,从19941月至199710月,香港平均楼价上升了近七成。但是,董建华在199710月宣布了一个革命性计划:今后每年建设的公营和私营房屋要不能少于八万五个单位,十年后,香港七成家庭可以拥有自己的房屋,而公屋等待的时间将缩至三年。如果没有加上亚洲金融危机,这个计划本身就可能给香港商业房地产市场一记重创。道理很简单,住房最根本的就是居住属性,如果房屋供给、特别是公屋供给大量增加,房价自然就会下降。当然,其他的因素也会掺杂在内。自“八万五”计划宣布后,香港的楼价从1997年跌至2003年,楼价下跌七成。香港的房地产商和一些中产人士的损失非常大,但是香港经济到现在为止,还是相当健康的。而且许多普通的民众也从“八万五”房屋供给中受益。有意思的是,自去年七八月至今年的七月份左右,香港房地产市场又成过度兴旺状态,遗憾的是,到今年的九月,许多人数月前购进的房屋已经损失数百万。涨涨跌跌本常态,何来任总所说的后果呢?

   而笔者认为,中国房地产业最大的问题就是学错了对象。目前在研究香港和新加坡比较竞争力的时候,许多人都注意到香港房地产畸形发展的问题。香港和新加坡人均土地面积相差并不大,但是人们的居住空间和环境,新加坡都胜一筹。这背后就是香港过度扩张了房屋的金融属性,而讲究和谐的新加坡却注重房屋的居住属性。好的是,现在中国政府的官员也在努力学习新加坡的住房模式,而不是香港的模式。当房屋不再只是房屋时,房地产商才可能兴风作浪,因此,对于任志强本人来说,中国内地和香港是他事业发展的黄金地方。而许多国家,诸如新加坡、德国、瑞典等,任总不妨给他们的政府首脑洗洗脑:把房地产业列为支柱产业。

附任志强文章:

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100bds9.html
谁的损失最大? (2008-09-15 09:39:18)
  
 
房价下跌和房地产市场恶化,大多数人都在认为受损失的不过是发展商而已,因此将救市之说认为是在救房地产商,以至于政府出台任何有利于市场发展的政策都会误被认为是在救房地产开发商。

为什么美国政府会出手“救市”?尤其是救“两房”,因为美国政府最清楚所有的措施救得都不是开发商,而是就美国的整体经济,救那些已购房已贷款,但可能因还贷出问题而丧失了住房权的百姓。

为什么英国政府会出手“救市”,同样是为拉动经济的增长和解决百姓的住房问题,尤其是英美都是以二手房交易为主的市场行为。

为什么日本、韩国政府会出手“救市”,名义上对房地产政策的支持都重点集中于房地产关系着整体经济运行,最直接影响的不仅是房地产商,而是更多的住房购买者和住房拥有者或者说是影响着整个国家的财富与经济。

这些国家的政府认为当住房的价格大幅下降时,影响着所有持有住房财产的家庭的财富效应下降,间接影响到居民的消费支出,尤其会引发尚未还清贷款的家庭有可能失去住房并引发社会的不稳定,进一步恶化本国的经济。

以中国为例,全国的城镇已经建成的住宅约140亿平方米,每年新建竣工的住房约6—7亿平方米。表面看,这6—7亿平方米的商品房价格下降影响的只是开发商的利润或经济损失,实际造成的是140亿平方米的存量资产财富效应的下降。如每年二手房交易量虽略低于一手房,但仍是一个很大的数量,当房价下降时,这部分存量交易的价格会同样下跌,影响到这部分居民的住房改善与消费支出。全国约30亿平方米的商品房中有一半以上的家庭尚未付清房款,房价的下降同样严重的影响着他们的预期与消费。这些存量资产的损失远远大于房地产商手中的存贷损失(开发商未必都会损失),并且不亚于中国股市几万亿元的资产缩水。

有些人盲目的认为只要是自住的住房价格下跌就不会有损失的说法,这就如同认为长期持有股票时,股票价格下跌就不会有损失是同样的道理一样愚蠢。

请看万科的房价下跌时出现的退房要求与闹事的人们,他们只想自住,那么房价下跌为什么要退房呢?不是自住的就没有损失吗?看来这个说法是解释不通的。

住房有多种属性与功能,一是,居住功能,不管是国家保障的,还是自行购买的,或是租用的,都可以解决居住的功能问题。二是,投资的功能,自购住房作为一种资产,具有资产增值的功能,自住也不减弱这种功能,人们可以在更换自住住房条件时实现这种资产增值的功能,这也是财产性收入的重要部分。三是,金融的属性,人们在货币资产与实物资产的转换中回避了通胀和负利率的风险,和黄金的储备功能类似,因此价格的被动会分别影响这三种功能属性,自然也会让存量的资产在市场价格波动中受到影响最大。

中国拥有自有住房产权的比例高达85%(尚不计算中国的农村),也就是说房价的波动首先影响的是中国城镇的绝大多数家庭的财产价格,而不是仅影响开发商。

其次影响的是国家或城市拥有的国有土地价格,土地的出让价格标志着地区政府或人民拥有的土地财富。当价格上升时,政府的收益增加且当地居民因此获得的公共支出增加,变相增加了居民的消费能力和财富。而土地的价格下跌和流拍时,自然会影响到地方政府的收入与支付能力,转而从减少这些公共开支上影响到居民的消费支出。

为什么大量的地方政府出台了大量的“救市”政策。他们首先是在救自己,因为没有了开发商这个群体将土地转化为房屋产品、转入为消费的流通,那么政府就无法实现土地的收益,无法实现基础设施的投入等城市建设与改造的公共支出。

许多地方政府的支出中,土地收益占到了40—60%的比重,因此也影响到城市的其他经济发展。当地居民一定会希望房价越低越好,但大约没有一个居民会认为政府的土地收益越低越好,没有人愿意政府城市改造的投入能力越低越好。但房价的下跌一定会影响到地方政府的土地收益,也一定会减少政府利用土地出让金对社会保障住房的投入,影响到低收入家庭的社会保障。

其三,影响的是劳动就业。虽然我国从来不把农民工计算在失业指标中,但农民工的劳动就业收入已是非农之外的家庭主要现金来源,直接影响着收入的水平和消费的能力,而建筑就业中最大量的就是农民工就业。

建筑业在中国GDP中的比重最大,占到了13%,也是单一行业中对GDP贡献率最高的,这一行业产值的下降会直接影响到中国GDP的增长。

也许没有人算过房地产对就业的影响,但一算就会吓一跳。每一百万平方米的建筑大约要影响到30万人的就业,约用20万吨钢材,300万平方米的钢模板,8万套门窗,2万套卫生洁具,几百万平方米的装饰材料,以及各种管材、水泥等其他建筑材料,会有人做设计、物业管理、打扫卫生、销售与管理……

同样也会产生大量的各种生产与交易环节中的税收。

其四,影响的是银行等金融系统。银行会给各种与房地产有关的行业贷款,如果因房地产的下跌而影响到这些相关行业,就会产生还贷的风险。如钢材的价格会下跌,焦炭的价格会下跌,这些行业的亏损自然会造成还贷的困难。

银行会给地方政府土地储备与基础建设贷款,而土地收入的减少会影响到这份政府的还贷能力,大量用房屋等固定资产抵押的贷款也同样。

银行会给个人消费贷款,房价的下跌中就有可能出现还贷的压力与困难,还不上房贷,更还不了车贷等其他贷款了。

银行会给开发商贷款,自然这些还贷能力要依赖于市场的发展了,尤其是银行的抵押品也许不是建完的房子,而是烂尾楼。

其五,大约才是开发商损失。在房价下跌中那些低土地成本的房价也许仍有丰厚的利润,但天价土地的成本就难以控制了,有盈有亏之中会有人活得很好,有人活得很艰难,但总会比失去住房的危险要小些。

当危险更大时,烂尾楼就成了开发商逃避风险的港湾。

合并起来影响的则是中国的经济。如果经济坐上了滑梯,那么人民的收入减少了,财政的收入减少了,国家的收入减少了,又会让那些试图从房价下跌中获取到好处的人占到什么便宜呢。

房地产业并不需要威胁政府,美国如此、英国如此、日本韩国如此,但政府都会勇敢的站出来保护房地产市场,保护民众的财富,保护国家的利益。

恰恰只有那些不顾已有存量住房的绝大多数百姓的感受的少数人,在期待着从房价下跌中获取便宜和个人利益的人才会高呼房价下跌万岁。

房价不合理高涨本应用供求关系与竞争让价格趋于合理,有升有降是必然的,但如果试图用行政的干预和非市场化的手段让房价不合理下跌,并不会给中国的经济带来任何益处!

 

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