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廉租房新政美中仍有不足  

2007-08-19 20:05:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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廉租房新政美中仍有不足

 

/吴木銮

 

近日,国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。笔者认为,文件多有创新,特别是在廉租房的制度设计上,但有一些重要的事项并未解决。

廉租房制度的优越性,世界各国的经验摆在那里,不需要过多讨论。但为何国务院上述文件还说城市廉租住房制度建设相对滞后。笔者认为,原因有三:一是观念上,廉租房与经济适用房相比是个新的事物,许多地方官员还没有完全理解。二是技术原因,如何解决廉租房的房源?如果单独建一个廉租房社区,那就与西方的贫民窟无异,大家接受不了。其次,如何解决资金问题?地方政府抱怨财力比较困难,无法解决廉租房建设所需的大笔资金。三是,廉租房的申请对象,如果仅限于城市常住人口,对外来人口的贡献忽略不计,不符合当前城市发展的方向。而如果给外来人口解决廉租房,又担心有刺激农民过度移入城市的可能。

对于房源问题,国务院文件要求多渠道增加房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。同时规定:“新建廉租住房主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购;也可以考虑相对集中建设。”笔者在德国的观察是,德国大约有3800万户家庭。目前该国有超过3800万套房屋,与全国家庭数相当。但是,这里面大量的房屋是旧屋进行翻新和改造的。因此,采取政府直接收购旧屋的方式并不失为解决房源的好办法。有学者就曾经认为,一些上世纪八十、九十年代的住宅转为廉租房是可行的。遗憾的是一些城市拆除了这些建筑。

而资金问题,国务院提供了两个渠道:一是,住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。二是,土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。这是一个进步!但其实这还是略为保守的方法,忽视了金融的杠杆作用。新加坡的经验是,发行廉租房信托并允许其公开上市交易。这当是很好的补充解决方案。采用廉租房信托的方式分散购买二手房作为廉租房,政府主导,金融机构市场运作将使社会资源得到最大化利用。政府负责制定廉租房的标准、审批入住资格,并提供租金和税收方面的补贴;金融机构负责发行信托产品和管理信托资金,并负责聘请专业的机构对所购物业进行管理。廉租房信托基金的主要收益来源是政府的补贴。有关专家的粗略测算,假设全国每年通过发行廉租房信托筹集1000亿元资金,可以解决约60万户低收入者的居住问题,而政府的每年总支出大约为45亿元,还不到2005年各级政府总共5500亿元卖地收入的1%

今年6月,北京一些地区的经济适用房尝试着突破身份限制。以前,一般家庭的经济适用房建筑面积70平方米,处级为建筑面积90平方米等。而现在取消了这个规定,试点人均使用面积为15平方米的政策。廉租房的申请对象,国务院文件只说由城市人民政府来决定。但是各个城市的解释不一样。有的把廉租房的保障对象界定为行政单位、全额拨款事业单位职工,有些城市界定为常住人口。笔者认为,租住达到一定年限的外来人口应当可以纳入廉租房的保障范围。

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