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治理房市重在治理投机  

2007-03-27 13:43:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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治理房市重在治理投机 
  2007年03月26日 14:06 《董事会》  
 http://finance.jrj.com.cn/news/2007-03-26/000002092233.html
  许多地方把房地产价格的上扬归结于当前房地产企业税费的增加,土地价格的上扬,但这个结论是靠不住的

  文/吴木銮

  入世五年后,当我们回首入世元年时的各种评论,可能认为原来变化并没有预期的那么大。我们依然很少去外资银行存款和取款,我们依然没有把沃尔玛、家乐福当成家庭采购的首选。但正如海边观潮,浪花小步上移无法察觉,但是当你意识到波浪的汹涌,你已被困于孤岛上。

  进入新世纪以来,中国因素已成为国际政治学上不可忽视的变量。在全世界经济地理格局发生变化的今天,对不动产投资和投机行为不再局限于纽约、芝加哥和洛杉矶,北京、上海和孟买同样是好地方。流动性泛滥的时代,中国的古玩市场、股票市场、房地产市场同样很难避免压抑良久的投资甚至投机的冲击。我国其实从1998年就开始推行住宅市场化,房价暴涨却始于2005年,这值得思考。当前,房价的讨论汗牛充栋,但大多限于狭窄的视域,或者完全沦为房地产利益集团的代言人。这不能不说,我国的开放还未深入,国际规则的认知还未到位。

  以福州的房价为例。这是一个在近代有着辉煌历史的城市,但在当代却平庸无比。汽车五分钟可以绕一圈的狭小区域——三坊七巷,这里出了林则徐、严复、沈葆祯、林觉民等近代史上举足轻重的人物,但是近年福州的出名却是在房价的高涨。统计表明,此地城镇居民的平均收入仅1500元左右,历年居民人均可支配收入增幅不到10%。2005年平均房价比2004年涨13.4%,2006年则比2005年涨了近30%。2006年11月份,福州的房价以当月10.4%的涨幅居然坐上全国70个大中城市的第一把交椅。

  许多专家认为价格的供求规律失效,笔者并不赞同。住宅的需求分为自住和投资甚至投机。按照人口学意义上的需求分析,我国自上世纪70年代开始推行计划生育,之前的出生高峰期基本上是在建国后到”文革“前,这批人的年龄大概在40至60岁之间,即使不考虑这批人中许多是城镇下岗工人,从年龄上看也已过了购房的黄金阶段。而现在购房的主力军应是计划生育施行后出生的人口,从总量上说,2005年和2006年进入购房年龄的人口并没有突增。从中国的传统观点来看,父母一般在子女购房时会给予一定的资助,但是在社会保障还不是非常健全的今天,父母倾力为子女购房并不现实。而之前中央层面关注的被动需求也已得到有效的遏制。类似嘉禾拆迁案的事例也许还在全国各地发生,但是大规模的拆迁在大中城市确实大为减少。因此,拆迁之后短期内激增的购房人群增长因素并不比前几年明显。

  再从供给来看,一些数据是惊人的。福州每年正常的房子需求是180万平方米,可福州近四年每年新增的商品房面积都在500万平方米以上。许多小区漆黑一片,可见空置之高。

  许多地方把房地产价格的上扬归结于当前房地产企业税费的增加,土地价格的上扬,但这个结论是靠不住的。如果仅仅是自住房的“需”和实际的“供”来衡量,那么充分竞争后房地产商是会自行消化所有费用的,而不是目前各种论调所称的,中央有关政策是“火上浇油”。也就是说,成本的上升在充分竞争的环境中只会淘汰部分弱小的经营者,而不会加重消费者的负担。有实力的开发商将集规模效应赚取合理的回报。就像美国的开发商,一套房子也就是赚个几百美元,但是一次开发近千套,利润也是相当可观。

  真正的“火上浇油”甚至是“原火”就是500万平方米减去180万平方米的320万平方米,这是流动性泛滥时代的投机具体化。2004年8月,有一位专家就发表了一篇《投机经济的开始》的文章。从温州炒房团入手分析我国商品房由消费品演变成投机品。

  虽然近期股市有所盘整,但是,股市与房市的负相关却有可能构成2007年房市最重要的负激励效应。从2001年开始,股市大体处在低迷的状态。股市中的很多资金涌入了房地产市场,上海甚至出现过股市的大户们纷纷将资金撤出投入房地产市场的情况。而当前却出现了一些客户把银行的房屋按揭款挪用至股市的案例。也许有人认为,投资者分为风险爱好型和风险厌恶型,风险爱好型的投资者会选择股票投资渠道,而风险厌恶型的投资者往往会选择收益不高、但很稳定的房地产。因此,负相关关系并一定会成为现实。但是,要注意到320万平方米与180万平方米的差额近两倍,这完全不是风险厌恶型的投资者在持有。笔者认为,现在房市的投资者与股市一样,大多是风险厌恶型的,也是收益敏感型的。因此,资金的互流会在短期内完成。

  许多人认为房价不会下降的原因还在于金融体系与房地产行业的高度相关。在2006年12月,央行发布了《金融稳定报告》。在这份长达169页的长篇报告中,央行首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险做出预警。该报告指出,在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下,需关注房地产市场波动带来的潜在风险。当前房地产价格走向尚不明朗,如果房地产价格出现大幅下跌,那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低,冲抵银行资本,进而影响到房地产的信贷投放,而这将推动房地产价格更大幅度的下跌。

  从之前的呼吁取消楼花贷款,到现在的稳定报告,央行的思路是比较一致的。但在当前利益纷繁复杂的今天,金融业的声音并不见得会被更高管理层采纳和施行。近期有二手房交易的客户都会发现,银行设定的抵押值往往要高出市价的三成,甚至五成。可见银行系统已经悄然进行风险防范,也就是他们已经给自己预留了降价的空间。

  2006年11月,我国居民消费价格(CPI)创下当年最高——1.9%,而12月CPI涨幅则为2.8%。2007年2月,北京大学中国经济研究中心发布的预测文章,保守估计2007年第一季度中国CPI增长2.6%。要注意,这个CPI并没有像发达国家那样把燃油价格和房价包括进来,因此,通货膨胀已抬头。在这种情境下,即使名义房价维持平稳,但是实际房价已在下调。著名经济学家谢国忠的观点认为,“我也觉得现在渐渐效果出现了,从我到各个地方的观察来看,去年的宏观调控还是有效果的。”而从广州、上海房价的下调可以看出,除了投机,当前市场并无太多的激励因素支撑房价的上扬。

  依笔者来看,宏观调控最无效的部分就是无法改变地方政府的行为,没有引入相应的金融工具。2006年11月,全国房地产市场宏观调控部际联席会议印发《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》,该通报指出,全国部分地区住房保障制度建设滞后,截至2006年9月底,全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未公布住房建设规划;部分地区住房保障制度建设滞后。截至2006年9月底,尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制,19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。

  一部分低收入阶层无法参与到市场化的房屋交易中,这是基本的事实。因此,如果无法解决这拨人的住房问题,房价再往下调,社会还是会有无房的恐慌情绪。这将带给房屋市场健康发展极为不利的负面效应。而从有关专家的观点来看,学习新加坡式的发行廉租房信托并允许其公开上市交易应该是很好的解决方案。采用廉租房信托的方式分散购买二手房作为廉租房,政府主导,金融机构市场运作使社会资源得到最大化利用。政府负责制定廉租房的标准、审批入住资格,并提供租金和税收方面的补贴,金融机构负责发行信托产品和管理信托资金,并负责聘请专业的机构对所购物业进行管理。廉租房信托基金的主要收益来源是政府的补贴。他们做一下粗略的测算,假设全国每年通过发行廉租房信托筹集1000亿资金,按照去年上半年约2500元的平均房价,就可以购买约4000万平米普通住房。按平均每户60-70平米,可以解决约60万户低收入者的居住问题,大约占年新增住房需求的10%。按照信托5%左右的年资金回报要求且其中90%由政府补贴,每年政府的支出大约为45亿元,还不到2005年各级政府总共5500亿卖地收入的1%,完全是可以负担的。而部分地方政府以廉租住房资金缺口大为由拒绝建立是没有充分依据的。只能说明这些官员的行政水平与现代化、国际化尚有差距。

  正是这个差距,才导致了当前房地产问题扑朔迷离。值得注意的是,无论在摩根士丹利和标准普尔公司的全球产业分类中,还是在英国《金融时报》的全球分类系统中,房地产业都属于金融业的范畴。金融可以说是制约房地产业发展最重要的因素。但是,我国却由建设部和地方政府主管这场调控,因此,从技术上来说,是不到位。当前需要将房市、股市还有汇率、利率等问题一起考虑。
  
 

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