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引入真正廉租房制度乃当务之急  

2007-02-27 13:47:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引入真正廉租房制度乃当务之急 
 

吴木銮
   
  近期,不少专家认为房屋价格的供求规律失效。对此我并不赞同。住宅的需求分为自住和投资甚至投机。我欣赏人口学意义上的需求分析。我国自上世纪70年代末开始推行计划生育,之前的出生高峰期基本上是在建国后到文化大革命前。这批人的年龄大抵在四十至六十岁间,即使不考虑这批人中许多是城镇下,年龄上看也已过了购房的黄金阶段。现在购房的主力军大多是计划生育施行后出生的人口,而且从总量上说,2005年和2006年进入购房年龄的人口并没有突增,加上之前中央层面关注的被动需求也已得到有效的遏制。因此,拆迁之后短期内激增的购房人群增长因素并不比前几年明显。
  当然,从供给来看,数据是惊人的。《福州房价:“逆风飞扬”的困惑》(见本报2月2日报道)一文提出,福州每年正常的房子需求是180万平方米,可福州近4年每年新增的商品房面积都在500万平方米以上。
  有些人把房地产价格的上扬归结于当前房地产企业税费的增加,土地价格的上扬,认为是有关政策“火上浇油”。我认为,这个结论是靠不住的。如果仅仅是自住房的“需”和实际的“供”来衡量,那么充分竞争后房地产商是会自行消化所有费用的。也就是说,成本的上升在充分竞争的环境中只会淘汰部分弱小的经营者,而不会加重消费者的负担。有实力的开发商将集规模效应赚取合理的回报。就像美国等地的开发商,一套房子也就是赚个几百美元,但是一次开发近千套,利润也是相当可观。
  真正的“火上浇油”甚至是“原火”就是500万平方米减去180万平方米的320万平方米,这是流动性泛滥时代的投机具体化。2004年8月,有一位专家就发表了一篇《投机经济的开始》的文章,从温州炒房团入手分析我国商品房由消费品演变成投机品。
  虽然近期股市有所盘整,但是,股市与房市的负相关却有可能构成2007年房市最重要的负激励效应。从2001年开始,股市大体处在低迷的状态。股市中的很多资金涌入了房地产市场。去年以来,有些人还把银行的房屋按揭款挪用至股市。
  有人将投资者分为风险爱好型和风险厌恶型,风险爱好型的投资者会选择股票这样风险高、收益也高的投资渠道;而风险厌恶型的投资者往往会选择收益不高但是很稳定的房地产,为此认为负激励效应不一定会成现实。但是,要注意到,在福州,320万平方米并不是风险厌恶型的投资者在持有!我的观点是,现在房市的投资者与股市一样,大多是风险爱好型的,也是收益敏感型的。因此,资金的互流在短期内有可能完成。
  有些人认为,房价不会下降的原因在于金融体系与房地产行业的高度相关。在2006年12月,央行发布了《金融稳定报告》,首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。报告指出,在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下,需关注房地产市场波动带来的潜在风险。当前房地产价格走向尚不明朗,如果房地产价格出现大幅下跌,那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低,冲抵银行资本,进而影响到房地产的信贷投放,而这将推动房地产价格更大幅度的下跌。
  从之前的呼吁取消楼花贷款,到现在的稳定报告,央行的思路是比较一致的。银行系统已采取措施多加风险防范。
  目前,最应引起重视和解决的问题是,一部分低收入阶层无法参与到市场化的房屋交易中,如果无法解决这些人的住房问题,房价再往下调,社会还是会有无房的恐慌情绪。这将给房屋市场健康发展带来极不利的负面效应。
  从有关专家的观点来看,学习新加坡式的发行廉租房信托并允许其公开上市交易应该是很好的解决方案。采用廉租房信托的方式分散购买二手房作为廉租房,政府主导,金融机构市场运作使社会资源得到最大化利用。政府负责制定廉租房的标准、审批入住资格,并提供租金和税收方面的补贴;金融机构负责发行信托产品和管理信托资金,并负责聘请专业的机构对所购物业进行管理。廉租房信托基金的主要收益来源是政府的补贴。
  粗略测算,假设全国每年通过发行廉租房信托筹集1000亿元资金,按照去年上半年约2500元/平方米的平均房价,就可以购买约4000万平方米普通住房。按平均每户60-70平方米,可以解决约60万户低收入者的居住问题,大约占年新增住房需求的10%。按照信托5%左右的年资金回报要求且其中90%由政府补贴,每年政府的支出大约为45亿元,还不到2005年各级政府总共5500亿元卖地收入的1%,完全是可以负担的。
  今年福州将全面启动实施廉租房租赁补贴、实物配租和租金核减标准等多种配租方式,继续安排8000万元确保行政单位、全额拨款事业单位职工住房补贴发放工作,启动市属国有企业职工工龄补贴,分期分批逐步发放到位。这个消息无疑是正面的,但并不是完全意义上的廉租房,廉租房的适用对象没有身份之分。
  为此,尽快引进推行真正的廉租房制度乃当务之急。
  

 
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