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建设部无法挑房产调控之大梁  

2007-01-12 09:55:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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建设部无法挑房产调控之大梁

 

/吴木銮

对于建设部“90平方米”意见稿,许多人会考虑到两点。一是这个叫停过程为何发生,怎么发生?是其他部委投诉所致,还是国务院的办公机构主动发现。二是,部委的声誉问题。

现代版“朝令夕改”的来由没法确证。但是,建设部的声誉着实需要好好考虑。

建设部网站110日下午两点贴出一条说明,宣布《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》予以废止。而此时,距离该函的公布还不到24小时。这不是建设部第一次如此行事。20065月,国务院办公厅转发第二次房地产宏观调控文件。20066月,建设部房地产业司司长沈建忠就说,套型建筑面积不等于建筑面积,它和建筑面积大约相差1015平方米。这就是说,90平方米的套型建筑面积约等于100105平方米的建筑面积。20067月,建设部正式出面澄清,套内建筑面积就是指建筑面积,这与沈建忠理解完全不一致。根据165号文件,90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积,由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

而这次建设部的征求意见稿所设定的建筑面积恰恰与沈氏所称的100105平方米几无二致。真是咄咄怪事!一般来说,即使国内人事任免内没有界定声誉问题,但是一个部委的声誉如果一直受损,那么现代行政肯定会要有些人为之负责。在中央决策层面如此严厉对房地产调控的要求下,建设部能两次犯几乎同样的错误,真是罕见中有必然。

笔者曾经对比了分析建设部门法定职责和当前的房地产态势,结果却发现计划机制下沿袭而来的建设部门其实并不足以支撑调控房地产重任,甚至建设部门成了房地产开发企业的代言机构。

一、建设主管部门具有指导城镇住房制度改革工作的职责。因此,即可以平抑房价,又可以解决中低收入者住房问题的廉租房本应是他们关注的重点。但是,现实的情况正如建设部去年所述,多数城市没有提出增加经济适用房的具体措施。去年底,笔者曾询问当某地的建设主管官员,廉租住房制度什么时候建立?他的回答很直接,目前不在考虑范围内。

二、建设主管部门指导规范房地产市场行为。去年上半年,特别是四月份,各地的房价普遍上涨较多。有的地方假借行政中心、商业中心迁移炒高目标地价,有的地方则通过各种方式发布房源紧俏的消息。但是,就没有听说过哪个建设主管部门有任何调查行为并有调查意见。

三、查处开发商的违法违规行为那更是建设主管部门的重要职责,这不用详细说明。但是在当前,除了建设部门官员出席各种新楼开盘仪式外,鲜有开发企业被批评的。更有甚者,建设主管部门大力支持开发商的信息屡见不鲜。新华社播出某地公布房价成本清单后,建设主管部门的反弹居然很激烈。

从古代的行政设置来看,建设部无疑具有部分“工部”的职责。但是在当前住宅基本市场化的前提下,与地产商联系密切的建设部门是否还能够履行监管职责,笔者表示怀疑。在市场化的住宅市场中,金融是最重要的一环。试想,如果没有银行的贷款,今天有多少个楼盘能够完工?从全球的视野来看,也是如此。因此,在摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类中,房地产业属于金融业的范畴。建设部在当前的全球化、市场化背景下完全是个怪异、变异的部门。当然,在中国,还有土地的供给问题。国土资源部门的作用也很明显。因此,笔者曾认为,只要国土、金融部门的调控,就足以压住房地产这匹老虎。而去年5月始的调控行文的第一个单位就是建设部,因此也是注定去年底部分城市房价越调越高的局面。

当前,许多人分析认为,这次建设部迅速破产的征求意见函缘于修正“系数”。函中要求小户型面积以90平方米为基数,乘以16个修正系数。系数中除夏热冬冷地区六层以下住宅系数为1,夏热冬暖地区六层以下为0.99外,余者均大于1。以此推算,大部分地区小户型面积标准有所放宽,最高可到约107平方米。对于这个系数本身,笔者认为倒是有合理之处。中国社会科学院金融研究所易宪容也曾表示,国内对房地产市场住房套型政策还必须细化,即在这一原则的基础上,如何对不同地方、不同群体采取不同的细则。但是这种标准应该仅是一种行业技术上的判断。上升到有行政权的建设部操办此事,本身就有不当之处。何况还与中央决策层面的精神有违,因此24小时撤回意见函当属情理之中。

     新年发生的“滑稽剧”但愿没有浪费媒体的资源,当下能做的事就是要反思建设部到底能做什么,该做什么。一个站位不准确的部门出一百个澄清、解释也是无济无事。

 

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