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不能让百姓为七十年后地租续交而发愁  

2006-08-25 11:18:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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解决七十年后地租续交需要勇气和远见

 

/吴木銮

对于居民购房70年后国家续收土地使用费问题,《中华人民共和国物权法》草案目前规定,住宅建设用地使用权届满的,自动续期;建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。分组审议中,全国人大常委会委员王英凡表示,这一规定牵动了太多人的利益,可能会引发很大的问题。列席的全国人大代表王焕永说:“中国老百姓从改革开放到今天,好不容易有了房子可以传下去,可到了孙子那一代,房子的情况还说不清,多让人不放心?”(新华网北京823电)

笔者购房时曾经考虑过个问题,不过,即使物权法没有规定,之前的法律其实也做了相关规定,私人在购得房产70年后,可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。土地使用者未申请续期或不被批准土地使用权由国家无偿收回”(见《中华人民共和国房地产管理法》第21条)。

笔者认为,在当前的制度设计下,续交土地费的设定恐怕很难被取消。而且这个费用也不会与周边市场价相差太多,否则就会有套利和寻租的空间。因此,从当前来看,唯一的利好就是可能会降低房价。因为,物权法一旦做了明确的设定,房屋需求者在购房时就要考虑未来(70年后)的负担,就有可能降低名义房价。但是,房价最终不是由购买者说了算,因此这个“唯一”利好也不一定会实现。

英国古典经济学家李嘉图曾经说过,“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨;而正是由于谷物价格上涨,才使得地租增加。”萨缪尔森和诺得豪斯进一步论述,土地升值是使用者在其上所进行的生产活动赋予的,而地价只是也必然是资源稀缺性的指示器。房地产商在参加土地出让权竞拍就已预见未来房价,因此,我们可以说,在真正的市场环境下,地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加。这就是典型的房价决定论!中国平均人口密度不高也是此论调佐证之一。当前我国每平方公里132人,日本、韩国、印度、越南、德国的这个数据分别为336478338238230。按适宜居住的面积计算,我国相对密集的东部地区的人口密度也低于日本、韩国和印度。另外,城市人口大多居住在多层和高层建筑里,同时还有可能迁到郊区,而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里,我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。因此,地少不是涨价的理由。

但是,非常有意思的是,许多经验还是表明,地价上涨也反过来作用于房价。笔者曾长时间关注福州市物价部门所做的商品房成本清单,地价占房价的20%左右。但要注意,这20%不包括其他隐性支出。因此,房地产的成本中给政府及其工作人员的费用远不止于这20%

因此,70年后住宅的使用者支出的地租费用不仅取决于今后的房价,还取决于今后政府的站位。笔者在以往的评论中就提出,助推地价、房价上涨就是地方政府自身利益所需。在当前大的制度框架(尤其是一九九四年中央和地方财政分税制度)没有改变的情况下,地价和房价还是很难下来的。因此,不用说七十年,其实不到五十年,购买者就会面临是否继续支付、支付多少地租的问题。

其实,在合理的制度下,地方政府的财产税和土地交易税都会上升,地方政府也可以像西方部分国家地方政府一样有财力。杨小凯曾说过,澳洲和美国都有一半左右的地方政府所有的土地,用作公园和公共设施。但是由于其它土地是私有的,所以私有地的地价依赖公共设施的质量,而地方政府的财政收入又依赖私有地的地价。加上自由迁居,使得地价和政府所有的公地经营效果之间形成反馈机制,公地经营效果越好,地价越高,地方政府收入越高,地方政府越有钱修高质量的公共设施,因而公地经营效果越好,人们越愿意移居此地。这就形成政府服务的竞争性市场,也是经济效率的基础。

因此,换一个角度考虑,解决地租续交问题,有财力的政府和让利于民是可以并行的。

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