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吴木銮的博客

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三月赚一平方米房子 我们活在天堂还是地狱?  

2006-03-28 19:55:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨日和澳洲朋友ALDO吃seafood。聊到福州房价,他问我福州平均房价相当一个白领几个星期的工资。我的回答是两个月或者三个月,他非常吃惊,问是否都是豪宅。这位博学的朋友走了好多地方。他说,在澳州或者欧州一些发达国家,白领工作两周一般就可赚一平方米的房子。如果每平方房价相当于一个月工资,许多人都会觉得很有压力。如果是一点五倍,一般就是豪宅了。而如果是两倍,不用说三倍,这种开发商早被老百姓kick out。呜呼,中国人真的太可怜了。吴木銮
 
另,刚好看到美国房地产市场的一篇文章,转载之。
 美国:利率税收有序调节市场
    □本报驻纽约记者 严恒元
    记者的美国朋友邓肯今年36岁,在华尔街一家大型投资银行工作,目前,除在纽约市有一套自己居住的公寓单元外,他还在新泽西和加利福尼亚州购置了另外4套住房以供出租。邓肯自豪地告诉记者,他如将这4套在外地的住房全部出手,在还清所有银行抵押贷款后完全可以成为一名百万富翁。这就是邓肯在过去几年中投资房地产的结果。邓肯说,由于美联储在2000年以后持续下调利率,使美国利率水平一度下降到40年来的最低点,再加上美国市场的再抵押贷款便利,所以他就以在纽约市的这套住房为抵押向银行申请多笔贷款购置了其他4套住房。他坦承从来没有想到自己的这种经营运作会带来的滚滚财源。
    但是,随着美联储在过去一年多的时间里连续13次提高利率,邓肯现在要支付的抵押贷款本息持续增加,所收到的房租已经不足以支付贷款,所以他正在出售在加利福尼亚州的两处住房,以减轻自己的债务负担。不过,由于目前美国市场上出售房屋的人较多,他的售房广告打出去两三个月了,仍没有能将房屋卖出去。因此,他准备再次降低售价以期将两处住房出手。邓肯说,美国利率升高,的确使美国房地产市场出现降温迹象。他如不乘早将手中住房降价出售,就有可能会越拖越亏。
    邓肯说,在美国炒房并非是富人的专利。正是因为房屋抵押贷款为美国人买房提供了方便,所以像他这样的年轻工薪阶层也能加入房地产投资大军的行列,其中有些就因房地产投资成功而成为百万或千万富翁。事实上,美国市场上人们可以选择的投资工具包括股票、债券、共同基金、期货、贵重金属、房地产等,房地产只不是人们众多投资选择中的一种。正是由于有如此多的投资选择,所以美国的有钱人没有将投资的目光都集中于房地产市场。
    在美国,像邓肯这样能够同时买几套住房,更多的是得益于政府的政策和银行的支持。美国政府的政策是鼓励人们多买房,以此来刺激房地产市场发展。不过,大量房屋买卖虽使许多美国人富裕了起来,但房地产市场上的过度投资却使房地产市场过热,给美国经济带来了隐忧。有关房地产业专家指出,目前,美国房地产市场的危机在于,很多购房者买房后不是自己居住,而是用于投资甚至是投机,他们大多利用房屋抵押贷款来买房,还贷能力较差。一旦房价回落,眼看无利可图,而还贷压力却随利率提高而增加,他们就会抛售手中的房屋。这种不看好市场前景的预期会很快蔓延,最终会导致抛售风潮。 
    为防止人们在房地产市场过度投机炒作,美国政府也在利率和税收等方面采取了一些政策措施。比如,当政府预感到房地产市场出现过热迹象时,就会通过提高利率来为房地产市场降温。由于美国大多数购房者都是用房屋抵押贷款买房的,利率上调意味着购房者的购房成本上涨,这就有助于抑制房地产市场降温。美国的税收政策也是旨在阻止人们短期炒房。按照美国现行税法,如果购买房屋不到两年就出售的,所赚取的利润(即买卖差价)就要交个人所得税,税率从15%到39%不等。两年以后,售房者则根据出售后增值金额多少而定:如果已婚夫妇家庭将房屋出售后赚取的利润不超过50万美元,以及单身家庭出售房屋赚取利润不超过25万美元,就不需要交纳个人所得税。当然,如果出售房屋的利润超过上述这两个限额,就必须要按章交纳个人所得税。
    美国房地产开发商虽希望房地产市场繁荣,但却不愿意看到投机者在房地产市场上过度炒作。因此往往会在售房合同中写明“业主买房后最少要等一年后才能出售",有的甚至还加入“反投机条款",该条款要求购房者提供证据,证明他们买房的目的是要自己居住,如果新房在一年内被转手,购房者将受到处罚。
    邓肯告诉记者,他几年前在纽约市买下的这套住房价格已经从当初的60万美元涨到约120万美元。邓肯最有感触的一点就是房地产税的变化,房地产税起初是每个月500多美元,现在已经上升到每个月1400多美元。但邓肯表示,房地产税增加并不是他卖房的主要原因,而是因为利率上升和对房地产市场前景的担忧。
    房地产税是美国县、市(镇)级地方政府征收的税种,税率因地而异,平均约为1%至3%。如今,房地产税是地方政府最大和最稳定的财政收入来源,一般约占70%,主要用于地方政府在幼儿园、学校、公共图书馆、医院、公共交通、警察、消防部门等方面的开支。
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