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有行无市 房价逼至临界点  

2006-11-23 09:22:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        有行无市 房价逼至临界点

/吴木銮

对于土地交易,民众一直关注的是一级市场交易的透明。“而在二级市场上,问题同样突出。一些开发商早年以低廉的价格取得土地后,囤而不用。近两年,由于大量的公共财政和市政建设,比如轨道交通带来了土地增值收益,但是,政府往往却没有能充分享受市政投资带来的利益。这些开发商在补缴了土地出让金或者经济处罚之后,就将这些增值收益占为己有。”2006111921世纪经济报道》朱文锦事件背后:上海土地交易制度被关注)。表现上看,朱所在的处室职责就是土地交易的登记备案,但是事实上却是上海非公开二级市场的把关部门。

这不仅让笔者联想到影片《疯狂的石头》。重庆某濒临倒闭的工艺品厂在推翻旧厂房时发现了一块翡翠,为了解决员工的生计就地办了展览,却引来了一堆贼。有国际化水准的,也有土生土长的贼,防都防不住。不具有私有产权特征的国有和集体土地也同样招来许许多多、形形色色的内贼、外贼,因此,在这种情境下,试图通过建立各种约束机制来杜绝腐败行为的产生恐怕要仰赖上帝的智慧了。

但是,有一条规律还是可以提一提。房价这个变量大体上还是靠预期来衡量。同样质量的一套房子在不同城市、不同国家的售价完全不同。大牛市时,房地产商、金融机构、政府都可以赚一把,各种隐蔽的问题都被藏起来。但是一旦到了熊市,资金链断裂,众多弊案就会浮出水面。就像去年股市基本上被界定为熊市,发案的证券公司就非常多。因此,我们可以预期,一旦房市进入大熊市,会有大量与上海朱文锦类似的人和机构被查处。

笔者近日在多个近两年房价上涨比较快的城市行走,与出租车司机的讨论多是房市。但最近他们的观点值得注意。许多人认为当前房市是有行无市。虽然公布的房价还是比较高,但观望者众。各个城市举行的住交会甚至包括11月中旬在上海举行的全国住交会也是人气极为清淡。虽然个别城市以公布城市行政中心、商业中心迁移来抬高目标地段的人气,但似乎并不奏效。一些开发商还联手分工抬价,过个十天半月,各个楼盘轮流涨价,但是销售量却长留低位。这种有行无市一旦持续一段时间,必然导致部分开发商资金断裂,因此,只要地方政府不违规帮扶,吹大的泡沫就会破灭,大熊市的行情就会到来。

近日,江西一房管局局长发文称,除了德国、日本外,世界各国的房价都在一路飚升。我就不明白这位局长怎么连我国的香港和海南案例都不看。如果以下三个因素不存在,我就不相信像乌鲁木齐、福州等这种平均收入还较低的城市房价怎么会涨个不停。一是地方政府的利益。在现在的财税安排下,地方政府贯彻房地产市场调控政策不力,房地产开发的结构性缺陷及开发商囤积土地现象大量发生;有的进行大拆大建,人为制造购房的需求;有的为“托市”,出台购房入户政策等等。二是开发商限制房源、发布虚假销售信息等多种办法,制造紧销假象,哄抬房价。三是无效需求众多。许多资金,如温州的民间资金,国内没有安排其他合适的金融投资渠道,因此,大量民间资金进入了房地产终端销售市场。

非常有意思的是,美国长期住房贷款利率有所下降,但房贷申请数量却开始下降。潜在的购房人群出现持币待购的观望迟疑情绪,结果造成纽约2005年第四季度可出售房产大量积压。纽约市市长也表示房市有行无市,正“急速降温”。一家当地的调查公司数据也显示,纽约曼哈顿地区公寓的出售量已经开始减少。

如果还有哪个房管局长表示全世界的房价都在涨,我建议他本人多买几套。

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